A címben feltett kérdésre egyértelműen és határozottan igen a válasz, jóllehet viszonylag szűk körben teszi kötelezővé a jogszabály az építési műszaki ellenőr alkalmazását. A következő esetekben kötelező az építési műszaki ellenőr alkalmazása: ha a kivitelezési tevékenységet két vagy több fővállalkozó végzi, vagy ha az építési kivitelezési tevékenység a közbeszerzési törvény hatály alá esik, vagy ha műemlékvédelem alatt álló épületet érint a kivitelezési tevékenység, vagy ha nemzetgazdasági szempontból kiemelt jelentőségűnek minősített kivitelezésről van szó, vagy ha építtetői fedezetkezelő is közreműködik a kivitelezési folyamatban. Minden más esetben az építtetőn múlik, hogy alkalmaz-e építési műszaki ellenőrt.

Az építési műszaki ellenőr a megrendelő építtetőt segíti, mivel ellenőrzi a kivitelezési tevékenység elvégzésének szakszerűségét, a beépítésre kerülő anyagokat a megfelelőség és a vonatkozó szerződésben meghatározott paramétereknek való megfelelőség szempontjából, megteszi az építtető nevében a kivitelezés során a szükséges nyilatkozatokat. Mivel a kivitelezések elsöprő többségében az építtető nem építési, kivitelezési szakember, így rendkívül fontos segítséget, támogatást tud nyújtani az építési műszaki ellenőr az őt megbízó építtetőnek. Az előbbiekből kifolyólag egyértelmű, hogy az építési műszaki ellenőr költségeit nem érdemes megspórolni, mivel az így eszközölt kiadás az esetek jelentős részében sokszorosan megtérül, mivel ily módon a kivitelezést végző szakemberek és a beépítésre kerülő anyagok állandó szakmai kontroll alatt vannak, megelőzve ily módon sok későbbi vitát, pereskedést.

Számos esetben előfordul, hogy maga a kivitelező cég ajánl az építtetőnek műszaki ellenőrt. Célszerű az ilyen ajánlásokat is fenntartásokkal kezelni, mivel az optimális eset az, amikor az építési műszaki ellenőr minden szempontból független a kivitelezést végző cégtől, tehát még csak barátság vagy évtizedes ismeretség sem fűzi a kivitelező cég vezetőihez. Praxisunkban olyan eset is előfordult már, hogy a kivitelező cég magasabb vállalkozó díjat helyezett kilátásba az építtető számára, amennyiben építési műszaki ellenőrt bíz meg, mintha nem él ezzel a jogosultságával. Ilyen esetekben érdemes építtetőként gyanakodni a tekintetben, vajon a kivitelező cég miért akar minket ilyen eszközökkel is az építési műszaki ellenőr alkalmazásától eltántorítani.

A ÉPÍTTETŐKÉNT ALKALMAZZUNK-E ÉPÍTÉSI MŰSZAKI ELLENŐRT? bejegyzés először EcoCreative-én jelent meg.

Az építési tervezés és kivitelezési tevékenység szempontjából fontos változások történtek 2022 júniusában, hiszen 2022. június 13-án léptek hatályba az 54/2014. (XII.5.) BM rendeletet módosító 8/2022 (IV. 14.) BM rendelet rendelkezései, melyek az Országos Tűzvédelmi Szabályzatot módosítják. Az 54/2014. (XII.5.) BM rendelet módosítását széleskörű egyeztetés előzte meg, a módosító rendeletet kibocsátó minisztérium igyekezett előzetesen begyűjteni a gyakorlati tapasztalatokat, meghallgatva az érintett szakmai szervezetek véleményét.

Az Országos Tűzvédelmi Szabályzat módosításainak egyik célkitűzése volt, hogy kivezesse a főszövegből a nem jogi, hanem műszaki jellegű tartalmakat, beépítse az időközben keletkezett külföldi és hazai gyakorlati tapasztalatokat a Szabályzatba, csökkentse a lehetőségekhez képest az építőipar és az építési kivitelezési tevékenység tűzvédelemhez kötődő költségelemeit.

A módosítás értelmében az építtető, beruházó a már 2022. június 13-án folyamatban lévő kivitelezések esetén választhat, hogy a régi, módosítás előtti szabályokat alkalmazza vagy már az új, illetve módosított szabályok szerint jár el.

A VÁLTOZOTT AZ ORSZÁGOS TŰZVÉDELMI SZABÁLYZAT bejegyzés először EcoCreative-én jelent meg.

2022. április 01-jén lépett hatályba a 618/2021. (XI. 8.) Korm. rendelet, amely számos helyen módosítja, illetve kiegészíti az építésügyi és az építésüggyel összefüggő szakmagyakorlási tevékenységekről szóló 266/2013 (VII.11.) kormányrendeletet.

A módosítás alapvetően három fő területet érint, elsődlegesen pontosítja, kiegészíti a szakmagyakorlási jogosultság megszerzésére vonatkozó korábbi szabályokat, módosítja továbbá a továbbképzési és vizsgarendszer – az eddigi tapasztalatokon alapuló – szabályozását, valamint a szakmagyakorlás és a továbbképzési szabályok megsértőivel szemben többlépcsős szankciórendszer kialakítását irányozza elő.

Az új jogszabály reagál az építésügyi gyakorlati tevékenység változásaira az elmúlt években és a gyakorlat új igényeire is, amikor például a tájépítészeti tevékenységet végzők számára előirányozza, hogy az általános építészeti ismereteken túlmenően milyen speciális ismeretek megszerzésére van szükség, vagy amikor az általános műszaki ellenőri tevékenységen belül megkülönbözteti azon speciális építésügyi tevékenységeket ( például: műemléki építésügyi terület vagy táj-és kertépítészeti tevékenységek), amelyeket csak a nevezett speciális területeken  szakmai gyakorlatot szerzett műszaki ellenőr láthat el.

A hivatkozott változások elsődlegesen az építésügyi területen dolgozókat érintik, de közvetetten egyértelműen az építtetők és az épületeket igénybe vevők érdekeit szolgálják.

A VÁLTOZTAK AZ ÉPÍTÉSÜGYI SZAKMAGYAKORLÁS SZABÁLYAI bejegyzés először EcoCreative-én jelent meg.

2022. március 1-jétől jelentős változás történt a közigazgatási perek, melyeknek lényeges részét képezik az építési kivitelezéssel kapcsolatos perek, jogorvoslati rendszerében.

Már 2020. április 1-jétől jelentősen megváltozott a bírósági jogorvoslat lehetősége a közigazgatási perek vonatkozásában, hiszen ekkortól felváltotta a megyei szinten kialakított elsőfokú közigazgatási és munkaügyi bíróságokat a regionálisan kialakított, ilyen ügyekben első fokon eljáró nyolc törvényszék (Fővárosi Törvényszék, Budapest Környéki Törvényszék, Debreceni Törvényszék, Győri Törvényszék, Miskolci Törvényszék, Pécsi Törvényszék, Szegedi Törvényszék és Veszprémi Törvényszék) rendszere. Az akkor kialakított rendszerben közigazgatási ügyekben a Kúria járt el másodfokon, amennyiben fellebbezés volt benyújtható az első fokon eljárt törvényszék ítéletével szemben.

A 2022. március 1-jén hatályba lépett változtatás célja az, hogy csökkentse a Kúria ügyintézési terheit, mivel a Kúria elsődleges célja az ítélkezési jogegység biztosítása, így a jogszabály-módosítás értelmében a nyolc törvényszék által hozott elsőfokú ítéletekkel szemben benyújtott fellebbezések által indított másodfokú eljárásokban a Fővárosi Ítélőtábla jár el. A 2022. március 1-jén és azt követően benyújtott fellebbezéseket tehát az egész országra kiterjedően az a bírói fórum bírálja már el.

A Változások a közigazgatási perek jogorvoslati rendszerében bejegyzés először EcoCreative-én jelent meg.

A 2021. évi XCIX törvény 155. §-a az építtetők számára számos könnyítésre ad lehetőséget a 2021. március 11. és 2022. június 30. között folyamatban lévő építési közigazgatási eljárásokban, valamint a jelzett időszakban megkezdett építőipari kivitelezési tevékenységekkel kapcsolatosan.

A hivatkozott törvény szerint ugyanis a kihirdetett vészhelyzet időtartama alatt az építtető jogszerűen alkalmazhatja – függetlenül az alkalmazhatóságukra megállapított rendelkezésektől –

• az épített környezet alakításáról és védelméről szóló 1997. évi LXXVIII. törvény,
• a tűz elleni védekezésről, a műszaki mentésről és a tűzoltóságról szóló 1996. évi. XXXI. törvény,
• a katasztrófavédelemről és a hozzá kapcsolódó egyes törvények módosításáról szóló 2011.évi CXXVIII. törvény, illetve
• a fenti törvények felhatalmazása alapján kiadott jogszabály bármely építmény tekintetében 2020. november 04-ét követően hatályba lépett új kötelezettséget megállapító vagy meglévő kötelezettséget szigorító rendelkezését, vagy
• az új előírás helyett jogszerűen alkalmazhatja a fenti jogszabályoknak a 2020. november 03. napján hatályos rendelkezését.

Fontos ugyanakkor kiemelni, hogy a fenti választási lehetőség nem illeti meg az építtetőt, amennyiben olyan építési kivitelezésről van szó, amely a közbeszerzési eljárásról szóló törvény hatálya alá tartozik, vagy a védelmi és biztonsági célú beszerzésekről szóló törvény hatálya alá tartozik és a beruházás becsült értéke eléri, illetve meghaladja a 700.000.000 Ft-ot. 

A Az építtető választási lehetősége a vészhelyzet alatt bejegyzés először EcoCreative-én jelent meg.

Az építési kivitelezési munkákkal kapcsolatosan nagyon gyakran felmerülő kérdések, problémák egyike annak eldöntése, elhatárolása, hogy egy, a szerződéskötéskor figyelembe nem vett, de a kivitelezés során mégis szükségesnek bizonyuló és megvalósítandó építési munka, vállalkozói építési szolgáltatás elszámolása hogyan történjen a felek, az építési vállalkozó és a megrendelő között.

Néhány évig nehezítette a helyzetet, hogy az új Ptk. (Polgári Törvénykönyv) hatályba lépését (2014. március 15.) követően a többletmunka és a pótmunka meghatározása tekintetében kettős szabályozás volt hatályban, mivel a Ptk.-n túlmenően ezeket a jogintézményeket a 191/2009 (IX.15.) Kormányrendelet az építőipari kivitelezési tevékenységről is definiálta, némileg eltérően a törvényi meghatározástól. A jogalkotó ezt az ellenmondást néhány évvel ezelőtt feloldotta, így már a hivatkozott kormányrendelet is a Ptk-ban található meghatározásokra hivatkozik e tekintetben.

A Ptk. a többletmunka meghatározásaként rögzíti, hogy a vállalkozó köteles elvégezni a vállalkozási szerződés tartalmát képező, de a vállalkozói díj meghatározásánál figyelembe nem vett munkát és az olyan munkát is, amely nélkül a mű rendeltetésszerű használatra alkalmas megvalósítása nem történhet meg. Ennek a rendelkezésnek különösen akkor van a vállalkozó számára különös jelentősége, amikor a felek átalánydíjas kivitelezési szerződést kötöttek, mert ilyen esetben a többletmunka elvégzésének a költsége a vállalkozót terheli, hiszen neki mint szakembernek fel kellett ismernie a munka elvégzésének a szükségességét, sőt a Ptk. egy másik rendelkezése értelmében a vállalkozó a kivitelezési szerződés megkötését megelőzően köteles is a megrendelő által átadott tervdokumentációt megvizsgálni, és annak felismerhető hibáira, hiányosságaira a megrendelő figyelmét felhívni. Tételes elszámolású kivitelezési szerződés esetén a vállalkozó jogosult a többletmunka költségeit felszámolni a megrendelő számára, de ezen összegből levonandó a megrendelőnek a többletmunka teljesítésével esetlegesen okozott késedelem költsége, valamint az esetleges további többletköltségek (pl.: az időközben bekövetkezett építőanyag-drágulás költségei) is.

A pótmunka költségeinek a felek közötti elszámolásával kapcsolatosan már egyszerűbb a helyzet, mivel a törvényi meghatározásból következőleg ilyen esetben mindig arról van szó, hogy a szerződő felek az építési kivitelezési szerződés megkötésekor még nem tudták, nem tudhatták azt, hogy további kivitelezési munkára is szükség lesz, mivel az a vonatkozó tervdokumentációban nem szerepelt, abból nem volt kikövetkeztethető, hanem itt tipikusan valamilyen megrendelői oldalon a szerződéskötést követően felmerült új igényről, adott esetben tervmódosítási igényről van szó. Pótmunka esetén akár átalánydíjas, akár tételes elszámolású kivitelezési szerződést kötöttek a felek, a pótmunka valamennyi költségét a megrendelő tartozik viselni.

A Többletmunka vagy pótmunka az építkezési kivitelezési szerződésekben? bejegyzés először EcoCreative-én jelent meg.

A FIDIC (Fédération Internationale Des Ingénieurs – Conseils) nevű szervezetet 1913-ban alapította a belga, francia és svájci nemzeti mérnöki szervezet. A mára már közel száz nemzeti mérnöki szervezetet tömörítő nemzetközi federációnak Genfben van a központja.

A FIDIC legismertebb tevékenysége, hogy építési beruházások, projektek kivitelezésében dolgoz ki szerződéses feltételeket. Ennek első megjelenési formája az 1957-ben publikált úgynevezett Vörös Könyv (Red Book) volt. A Vörös Könyvnek és a későbbiek folyamán publikált könyveknek az alapja jogi értelemben az angolszász jog, az angolszász jogi gondolkodás.

Tekintettel a FIDIC növekvő aktivitására, továbbá az egyes nagyberuházások nemzetközi finanszírozására, valamint a globális pénzügyi szervezetek (Világbank, EBRD stb.) támogatására a kontinentális európai jog országaiban is egyre gyakrabban alkalmazzák a FIDIC szerződési feltételeket.

A kontinentális európai jog országaiban, így Magyarországon is időről időre visszatérő kérdés, mennyiben lehet ezen országokban alkalmazni, átvenni a FIDIC rendelkezéseit. Általános értelemben az mondható, hogy például Magyarországon a FIDIC szerződési rendelkezései egy az egyben nem vehetők át, azokat összhangba kell hozni a hatályos magyar építési jog rendelkezéseivel. A konkrét esetekben izgalmas, ugyanakkor rendkívül nehéz jogi feladatról van szó, ugyanis a magyar kógens építési jogszabályok területi hatálya egyértelműen kiterjed a Magyar Köztársaság területén folytatott építőipari kivitelezési tevékenységre.

A jogi szempontból megfelelően összehangolt, FIDIC rendelkezéseket is tartalmazó, építőipari szerződéseknek Magyarországon több szempontból is kiemelt jelentőségük van. E vonatkozásban két szempontra hívnám fel a figyelmet. Egyrészt az építésügyi hatóságok ellenőrzési eljárásainak is egyik fontos alapja a kivitelezési tevékenység alapjául szolgáló szerződések, másrészt jogvita esetén a jogvitát eldöntő szerv is a szerződések, illetve ezek esetlegesen jogellenes rendelkezései esetén a mögöttes kógens jogszabályok alapján dönt a jogvitákban.

A A FIDIC-szerződések alkalmazása Magyarországon bejegyzés először EcoCreative-én jelent meg.

Az építőipari kivitelezési tevékenységről szóló 191/2009 (IX.15.) Korm. rendelet (a továbbiakban: kormányrendelet) tartalmazza az építtetői fedezetkezelésre és az építtetői fedezetkezelőre vonatkozó rendelkezéseket. Az építtetői fedezetkezelő célja, hogy az építtető és a fővállalkozó kivitelező között létrejött építési szerződés mindkét fél általi teljesítését elősegítse. Az építőipari kivitelezési tevékenység fedezete és a kivitelező által nyújtott biztosíték célhoz kötött felhasználásának biztosítása érdekében építtetői fedezetkezelő működik közre a kormányrendeletben meghatározott esetekben. Az építtető köteles az építtetői fedezetkezelővel írásban fedezetkezelői szerződést kötni, amennyiben a közbeszerzési törvény hatálya alá ugyan nem tartozó, de a közbeszerzési törvény szerinti közösségi értékhatárt elérő vagy azt meghaladó értékű építési kivitelezésről van szó. Minden más építési kivitelezés esetén is lehetőség van építtetői fedezetkezelő igénybe vételére, de ilyen esetekben nem kötelező.

Az építtető köteles gondoskodni arról, hogy az építőipari kivitelezési tevékenység szerződés szerinti ellenértékének megfelelő fedezet az építési szerződés hatályának beálltakor igazolhatóan rendelkezésére álljon. Az építőipari kivitelezési tevékenység fedezetének forrása saját erő, hitel vagy pénzkölcsön, pályázati támogatás, valamint költségvetési előirányzat lehet. Az építtető köteles az építési szerződésben meghatározott kivitelezési szakasz kivitelezésének megkezdése időpontjáig a teljesítés szerződés szerinti ellenértékének fedezetét az építtetői fedezetkezelő kizárólagos rendelkezése alá helyezni. Amennyiben az építtető nem helyezi határidőre a fővállalkozó kivitelező teljesítésének (részteljesítésének) szerződés szerint fedezetét az építtetői fedezetkezelő rendelkezése alá, a fővállalkozó kivitelező jogosult a kivitelezési tevékenységet harminc napra felfüggeszteni. Ha az építtető a felfüggesztés időtartama elteltéig sem biztosítja a soron következő kivitelezői teljesítés fedezetét, a fővállalkozó kivitelező jogosult az építtetővel kötött építési szerződést felmondani.

A Az építtetői fedezetkezelés és az építtetői fedezetkezelő bejegyzés először EcoCreative-én jelent meg.

A Magyarországon nagy értékű ingatlanbefektetéseket, építési projekteket tervező üzletemberek által nagyon gyakran ismételt kérdés, hogy milyen jogi formában célszerű ezeket a befektetéseket létrehozni.

A jogszabályi rendelkezések szerint nyilvános részvénytársaság formájában lehet alapítani szabályozott ingatlanbefektetési társaságot, amelyet a magyar adóhatóság mint ilyet vesz nyilvántartásba. Ezen nyilvános részvénytársaságok törzstőkéje a minimum 5 milliárd forintos összeget kell, hogy elérje. Az ingatlanbefektetési társaságokra vonatkozó szabályozás szerint, ezen társaságok kizárólag olyan ingatlanok értékesítésével, bérbeadásával, üzemeltetésével, ingatlankezelésével, vagyonkezelésével és építési projektek szervezésével foglalkozhatnak, amelyek ezen nyilvános részvénytársaságok tulajdonát képezik.

Az ingatlanbefektetési társaság nem rendelkezhet részesedéssel más társaságban, kivéve projekttársaságokban, más szabályozott ingatlanbefektetési társaságokban, vagy fő tevékenységként építési projektek szervezését végző társaságokban. Az ingatlanbefektetési társaság teljes jegyzett tőkéjének teljes névértékéhez képest legalább 25 %-os részesedést kell kitennie azon részvényeknek, amelynek tulajdonosai egyénileg (közvetlenül és közvetve) a teljes jegyzett tőke teljes névértékének legfeljebb 5 %-át birtokolhatják. Biztosítók és pénzintézetek közvetlenül a közgyűlési szavazatok maximum 10-át birtokolhatják. Szabályozott ingatlanbefektetési társaság közvetlenül vagy közvetve mindösszesen 10%os részesedést birtokolhat másik szabályozott ingatlanbefektetési társaságban.

Fontos megjegyezni, hogy a szabályozott ingatlanbefektetési társaságok és előtársaságaik mentesülnek a helyi iparűzési adó és a társasági adó megfizetése alól, továbbá, az adott ingatlan tulajdonjogának vagy vagyoni értékű jogának megszerzéséért csupán 2%-os vagyonszerzési illetéket kell megfizetniük.

A A szabályozott ingatlanbefektetési társaságok mint a nagy értékű építési projektek lehetséges megvalósítási formái Magyarországon bejegyzés először EcoCreative-én jelent meg.

Közhelyszámba megy, hogy a magyarországi bírósági eljárások sok esetben különösen hosszúak és nehézkesek. Gyakorta felmerül a kérdés, hogy valóban a tényeknek, a tényállásnak megfelelő ítélet születik-e a végén. Az előbbi megállapítások különösen nagy gyakorisággal fordulnak elő az építési kivitelezésekkel kapcsolatos perekkel kapcsolatosan.

Tapasztalataink szerint kevesen tudják, hogy a pereskedést megelőzően több olyan eszköz is rendelkezésünkre áll, amellyel rövidebbé és a magunk számára nagyobb sikerrel kecsegtetővé tehetjük a jövőbeni peres eljárást.

Az egyik ilyen lehetőség az, hogy egy közjegyzőt kérünk meg a bírósági eljárást megelőzően, hogy az igazságügyi szakértők névjegyzékéből rendeljen ki egy szakértőt. Ennek többek között az az előnye, hogy a kirendelés gyorsan történik, így például egy folyamatban lévő kivitelezés esetén alkalmas az adott készültségi állapot rögzítésére, majd ezt követően a kivitelezés folytatható, míg a bírósági eljárás keretében szakértő kirendelésére csak jóval később kerülhet sor, amikor már a kivitelezés befejeződött, s a vitás helyzet már nem, vagy csak nagyon nehezen rekonstruálható. Továbbá a szakértőnek felteendő kérdéseket a kérelmező fogalmazhatja meg, míg a bírósági eljárás keretén belül csak indítványozhatja a kérdések feltételét, a tényleges kérdéseket a bíró teszi majd fel. A számos előny mellett feltétlenül kiemelendő, hogy a közjegyző által kirendelt szakértő szakértői jelentését a bíróságnak úgy kell figyelembe vennie, mint a bíróság által kirendelt szakértő jelentését.

A A közjegyző által kirendelt szakértő a kivitelezéssel kapcsolatos ügyekben bejegyzés először EcoCreative-én jelent meg.