Amennyiben bárkiben felmerülne a tulajdonában álló telek (építési telek vagy mezőgazdasági művelés alatt álló, illetve mezőgazdasági művelés alól kivett földrészlet) felosztása a következő szempontokat szükséges figyelembe venni és az alábbi lépéseket szükséges megtenni annak érdekében, hogy az érintett telek felosztására sor kerülhessen.

A köznyelvben gyakran ingatlan megosztásának nevezett eljárás első lépésként azt szükséges megállapítani, hogy mik a telek tulajdoni viszonyai, a meglévő telek területéből mekkora lesz a felosztás révén kialakuló új telkek területe (hány m²) és hogy mi a felosztásra kerülő telek és a rajta lévő építmények rendeltetése. Emellett, azt szükséges még megállapítani, hogy a felosztás következtében létrejövő új telkek külön-külön fognak-e rendelkezni gépjárművel közvetlenül megközelíthető közúti vagy magánúti kapcsolattal. Amennyiben a felosztással létrejövő telkek nem fognak rendelkezni ilyen kapcsolattal, akkor ezt a kapcsolatot szükséges biztosítani az érintett telek vonatkozásában. A közúti, illetve magánúti kapcsolatot biztosító terület legalább 3 méter széles és legfeljebb 50 méter hosszú lehet.

Ezt követően, a vonatkozó építési jogszabályokat, különösen a helyi építési szabályzatot szükséges megvizsgálni, hogy azok lehetővé teszi-e a felosztásra kerülő telkek kialakítását a terület, beépítettség, rendeltetési mód és a rajta lévő építmények elhelyezkedése és más jellemzői alapján.

Ha szabályozás szerint a telekfelosztás lehetséges, akkor egy ingatlanrendező földmérő minősítéssel rendelkező földmérőnek vagy külön jogszabályban meghatározott földmérési és térképészeti szakvégzettséggel rendelkező személynek elő kell készíteni a telekfelosztás térképi ábrázolását (változási vázrajzát), amelyet az ingatlan-nyilvántartási hatóságnak jóvá kell hagynia (záradékolni). A változási vázrajz elkészítése során természetesen a szakembernek szintén ellenőriznie szükséges az előző bekezdésekben írt szempontoknak való megfelelőséget a felosztásra kerülő telek tekintetében. Emellett, a szakembernek egy telekalakítási helyszínrajzot is szükséges készítenie a felosztással létrejövő új telkek vonatkozásában.

Ezen túlmenően, a telekfelosztás módjától függően elképzelhető, hogy szükséges beszerezni a felosztásra kerülő telek tulajdoni lapjának III. részére bejegyzett terhek jogosultjainak (például az egyetemes szolgáltatóknak mint a vezetékjogok jogosultjainak) a telekfelosztáshoz való írásbeli hozzájárulását.

Az ingatlan-nyilvántartási hatóság által jóváhagyott (záradékolt) változási vázrajznak, az esetleges jogosultak írásbeli hozzájárulásainak, valamint a telekalakítási helyszínrajznak és a többi szükséges dokumentumnak a rendelkezésre állását követően kerülhet sor a telek felosztását célzó telekalakítási eljárás megindítására, amelynek sikeres lefolytatását követően kerülhet sor a felosztással létrejövő új telkek önálló ingatlanokként történő nyilvántartásba vételére.

A Telekalakítási eljárás: telekfelosztás bejegyzés először EcoCreative-én jelent meg.

Az eggyel korábbi írásomban már más szempontból bemutatott 9/2022. (IV.22.) MvM rendelet a társasházi teremgarázsokban lévő álláshelyek ingatlan-nyilvántartásban való feltüntetésével kapcsolatban is jelentős változást hozott.

A jogalkotó a jogszabály-módosítás következtében lehetővé tette, hogy az alapvetően közös tulajdonban álló társasházi teremgarázsban található gépjárművek elhelyezésére szolgáló területek (álláshelyek) önálló ingatlanként, külön helyrajzi számokon kerüljenek bejegyzésre az ingatlan-nyilvántartásba.

A módosítás célja, hogy megszüntesse a teremgarázzsal kapcsolatos közös tulajdoni viszonyokat és az azzal járó kötelezettségeket, ugyanis az álláshelyek egyéb önálló ingatlanként történő nyilvántartásba vételével az álláshelyeket használó tulajdonosok kizárólagos tulajdonosaivá válnának az álláshelyeknek. Ily módon a teremgarázsokban eddig fennálló közös tulajdoni viszonyok (és a közös tulajdonban álló teremgarázsok) jogilag szabályozott módon megszüntethetővé válnak, ugyanis az álláshelyek önálló helyrajzi számokat kapnak. Ez például az egyéb önálló ingatlanná nyilvánított álláshely értékesítése esetén jelentős könnyebbséget jelent az eladó számára. Ezáltal, ugyanis például megszűnne az eladót terhelő kötelezettség az álláshelyre kapott vételi ajánlat többi tulajdonostárssal mint elővásárlásra jogosulttal való közlésével kapcsolatban (bővebben lásd az előző írást).

Bejegyzett társasház esetén az álláshely önálló ingatlanként történő feltüntetéséhez a társasházi alapító okirat valamennyi tulajdonos hozzájárulásával történő módosítása és az álláshely elhelyezkedését és méreteit igazoló alaprajz szükséges. E két dokumentumon túl még azt szükséges igazolni, hogy a társasházban gépjárműtárolásra alkalmas helyiség (teremgarázs) van. E tény fennállását igazolhatja például önmagában az a tény, hogy a közös tulajdonban lévő teremgarázs egyéb önálló ingatlanként ilyen rendeltetési móddal az ingatlan-nyilvántartásba már be van jegyezve. Ezen kívül használatbavételi engedély, fennmaradási engedély vagy használatbavétel tudomásulvételéről szóló végzés is alkalmas lehet a gépjármű tárolására alkalmas helyiség meglétének igazolására.

E dokumentumok alapján az ingatlan-nyilvántartási hatóság az álláshelyeket egyéb önálló ingatlanként bejegyzi az ingatlan-nyilvántartásba és ezzel egyidejűleg törli az ingatlan-nyilvántartásból a közös tulajdonban álló, önálló helyrajzi számon nyilvántartott társasházi teremgarázst.

A Álláshely kialakítása teremgarázsban egyéb önálló ingatlanként bejegyzett társasház esetén bejegyzés először EcoCreative-én jelent meg.

Az ingatlan-nyilvántartásról szóló törvény végrehajtásáról szóló rendeletet a 9/2022. (IV.22.) MvM rendelet több szempontból is lényegesen módosította. E lényeges módosítások egyike a teremgarázsokkal kapcsolatos elővásárlási jog gyakorlására irányuló felhívás közlésének közös képviselő általi igazolásához kapcsolódik.

Bizonyosan sokak számára ismert jelenség, különösen a fővárosban, hogy egy több tíz, illetve adott esetben több száz gépjármű elhelyezését biztosító teremgarázs egyetlen ’egyéb önálló ingatlanként’ (egy helyrajzi számon) van bejegyezve az ingatlan nyilvántartásban és a teremgarázsban gépjárművüket elhelyezni kívánó személyek annak érdekében, hogy ott a gépjárművük elhelyezését biztosítsák, tulajdonrészt (meghatározott tulajdoni hányadot) szereznek a teremgarázsban, amely alapján megszerzik egy meghatározott gépjárműbeálló használati jogát.

E konstrukció egyik következménye, hogy ily módon a teremgarázs vonatkozásában akár több száz személy részvételével közös tulajdon jöhet létre. A közös tulajdon egyik velejárója, ha az egyik tulajdonostárs értékesíteni kívánja az őt megillető tulajdoni hányadát (a gépjárműbeállóját) egy potenciális vevőtől kapott vételi ajánlat alapján, akkor arra a többi tulajdonostársat elővásárlási jog illeti meg.

Az elővásárlási jog gyakorolhatósága érdekében az eladó tulajdonostárs igazolt módon köteles értesíteni (a gyakorlatban legtöbbször postai úton) a többi tulajdonostársat az elővásárlási jogának gyakorolhatóságáról. Ez egy több száz tulajdonosból álló teremgarázs esetén egyrészt az értékesítéshez kapcsolódó költségek (például a postaköltség) növekedéséhez vezet, másrészt egy adminisztratív módon nehezen kezelhető, rendkívül idő- és energiaigényes eljárást eredményez az eladó számára (például kikeresni az összes tulajdonostárs címét, megcímezni a leveleket, azokat könyvelt küldeményként feladni, követni a küldemények állapotát, begyűjteni a postai küldeményhez kapcsolódó igazolásokat).

Erre a körülményes eljárásra kínált a jogalkotó egy könnyítési lehetőséget abban az esetben, ha a társasházaknál található teremgarázs a társasház külön lapján (önálló helyrajzi számon) van nyilvántartva és rendeltetési módjaként garázs van megjelölve. Ez esetben ugyanis elegendő, ha a közös képviselő teljes bizonyító erejű magánokiratba foglaltan (a legtöbbször két tanú feltüntetésével igazoltan) nyilatkozik arról, hogy a vételi ajánlatot, amelyet az eladó tulajdonostárs el kíván fogadni, az ajánlati kötöttség időtartamára a társasház közös tulajdonú helyiségében figyelemfelkeltő módon kifüggesztette.A közös képviselő e nyilatkozatához mellékelni szükséges a kifüggesztett vételi ajánlatnak a kifüggesztés napját, a levétel napját és a közös képviselő aláírását tartalmazó eredeti példányát.

Látható, hogy a fentebb bemutatott eddigi gyakorlat és a jogalkotó által lehetővé tett eljárás közötti különbség rendkívül jelentős. A jogszabály-módosítás által lehetővé tett eljárás számottevő időt, energiát és pénzt takarít meg az eladó tulajdonostárs számára, abban az esetben, ha a teremgarázsban lévő gépjárműbeállóját egy potenciális vevő által adott vételi ajánlat alapján értékesíteni kívánja.

A Elővásárlási jog gyakorlására irányuló felhívás közös képviselő általi igazolása társasházaknál lévő teremgarázsok esetén bejegyzés először EcoCreative-én jelent meg.

2022. január 01. napjától módosultak a haszonbérleti díj fizetésére vonatkozó szabályok.

A jogalkotó a mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló 2013. évi CXXII. törvénnyel összefüggő egyes rendelkezésekről és átmeneti szabályokról szóló 2013. évi CCXXII. törvény (a továbbiakban „Fétv.”) 50. § (3) bekezdésének módosításával úgy rendelkezett, hogy a haszonbérleti díjat főszabály szerint kizárólag banki átutalással vagy belföldi postautalvánnyal lehet megfizetni. Ebből következően, főszabály szerint jogszerűen nincs lehetőség arra, hogy a haszonbérleti díj megfizetésére a felek között közvetlenül, a tranzakciót rögzítő külső személy közbeiktatása nélkül (a továbbiakban „szimplán”) készpénzben kerüljön sor. A felek ettől eltérő megállapodása semmis.

A fenti főszabálytól eltérően, a jogalkotó a Fétv. 50. § (4) bekezdésében meghatározott esetekben biztosítja azt a lehetőséget, hogy a haszonbér megfizetésére a fenti két lehetőség (banki átutalás, belföldi postautalvány) mellett más módon, így szimplán készpénzben is sor kerülhessen:

• ha a haszonbérleti szerződés tárgyát képező föld vagy földek térmértékének összege nem éri el az 1 hektárt;
• hozzátartozók közötti haszonbérlet esetén;
• tanya haszonbérletére irányuló jogügylet esetén;
• ha a haszonbérlő legalább 25%-ban a bérbeadó tulajdonában vagy a bérbeadó közeli hozzátartozójának legalább 25%-ban a tulajdonában álló mezőgazdasági termelőszervezet; vagy
• ha a haszonbérlő olyan családi mezőgazdasági társaság, amelyben a bérbeadó tag.

A jogszabály-módosítással a jogalkotó célja a haszonbér fizetésével kapcsolatos visszaélések visszaszorítása és a visszaélések hatóság általi bizonyíthatóságának elősegítése volt a főszabály szerint engedélyezett fizetési módok banki, illetve postai dokumentálására tekintettel.

A Haszonbérleti díj fizetése bejegyzés először EcoCreative-én jelent meg.

A jogalkotó a föld adásvételéhez kapcsolódó hatósági eljárást 2022. január 1. napjától megváltoztatta és a hatósági eljárást logikusabbá, ésszerűbbé tette azáltal, hogy csak annak a föld adásvételére vonatkozó szerződésnek a közzétételére kerülhet sor, amelyet előzetesen az illetékes hatóság megvizsgált.

Ugyanis, a 2022. január 1. napján vagy azt követően induló hatósági eljárásokban, amelyeknél a föld adásvétele a mezőgazdasági igazgatási szerv hatósági jóváhagyásához kötött, a föld adásvételére vonatkozó szerződést az aláírását követő 8 napon belül közvetlenül a mezőgazdasági igazgatási szervnek kell megküldeni, amely a föld fekvése szerinti fővárosi, illetve megyei kormányhivatal. A kormányhivatal földhivatali főosztálya a dokumentumok beérkezését követő 15 napon belül előzetesen megvizsgálja a föld adásvételére vonatkozó szerződést és amennyiben az előzetes vizsgálat eredményeként nem tagadja meg az adásvételi szerződés jóváhagyását, intézkedik arról, hogy a föld adásvételi szerződés kihirdetésre kerüljön. A kormányhivatal a kihirdetést elrendelő döntéséről tájékoztatja a szerződő feleket és a föld fekvése szerinti települési önkormányzat jegyzőjét. A jegyző gondoskodik a föld adásvételére vonatkozó szerződés közzétételéről annak érdekében, hogy az adásvétellel érintett földre elővásárlási joggal rendelkező személyek tudomást szerezzenek arról, hogy az érintett földdel kapcsolatban gyakorolhatják elővásárlási jogukat. Ezt követően, a föld adásvételének hatósági jóváhagyási eljárása a korábbi szabályok szerint zajlik és végső soron a mezőgazdasági igazgatási szerv dönt a föld adásvételi szerződés hatósági jóváhagyásáról vagy megtagadásáról.

Amennyiben a föld adásvételére vonatkozó szerződés a mezőgazdasági igazgatási szerv hatósági jóváhagyásához nem kötött, úgy a föld adásvételi szerződést az aláírástól számított 8 napon belül a föld fekvése szerinti települési önkormányzat jegyzőjének szükséges megküldeni az adásvételi szerződés hirdetményi úton történő közlése céljából, feltéve, hogy azt a mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló 2013. évi CXXII. törvény (a továbbiakban „Földforgalmi törvény”) előírja.

Ha a Földforgalmi törvény a föld adásvételére vonatkozó szerződésnek sem a mezőgazdasági igazgatási szerv általi hatósági jóváhagyását, sem annak jegyző általi hirdetményi úton történő közzétételét nem írja elő, úgy a föld adásvételi szerződést és a kapcsolódó dokumentumokat a föld fekvése szerint illetékes ingatlan-nyilvántartási hatósághoz szükséges megküldeni annak érdekében, hogy a vevő tulajdonjoga az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre kerüljön.  Érdekesség, hogy ingatlan-nyilvántartási hatóságnak szintén a fővárosi és megyei kormányhivatal minősül, amelynek szintén a földhivatali főosztályához tartoznak az ingatlan-nyilvántartási ügyek.

A A föld adásvételével kapcsolatos, 2022. január 1. napjától alkalmazandó hatósági eljárási változás bejegyzés először EcoCreative-én jelent meg.

2022. február 1-jétől érhető el a https://e-bejelento.gov.hu weboldal, amelyen a víz-, gáz-, áram- és távhőszolgáltatásokkal kapcsolatos adatváltozások online és díjmentes bejelentésére van lehetőség a honlapon regisztrált közműszolgáltatók irányába.

A megváltozott adatok átvezetése mindenképpen szükséges és kiemelten hasznos különösen ingatlanok adásvétele során, ahol a közüzemi szolgáltatások feltétlenül átírására kell, hogy kerüljenek az új tulajdonosok részére.

A szolgáltatás célja

Annak lehetővé tétele, hogy a fent említett közműszolgáltatásokra vonatkozó adatváltozási bejelentéseket (tulajdonosváltást, névváltozást, elhalálozást, bérleti szerződés miatti használatváltozást stb.) a fogyasztók minél gyorsabban és kényelmesebben tudják intézni. Gondoljunk csak bele, ezidáig mennyi időt vehetett igénybe az, hogy egy ingatlan adásvétele esetén legalább három különböző közműszolgáltatót, három különböző helyen, külön időpontok foglalásával mindenképpen fel kellett keresni a közüzemi szolgáltatások átírása érdekében.

A szolgáltatás igénybevételének menete

Jó tudni, hogy a közműszolgáltatásokkal kapcsolatos adatok változását a fogyasztónak főszabály szerint 15 napon belül be kell jelentenie a közműszolgáltatóknak. A szolgáltatás honlapon történő igénybevételéhez szükség van Ügyfélkapura. Az ügyfélkapus azonosítást követően első alkalommal meg kell adni azoknak a közműszolgáltatóknak az adatait, amelyeknél a fogyasztó a fent említett közműszolgáltatások valamelyikével rendelkezik. A közműszolgáltatók adatai legkönnyebben korábbi általuk kiállított számlák alapján adhatóak meg (fontos és kötelező a felhasználási hely pontos címének megadása, emellett megadható a felhasználási hely azonosítója, a felhasználó szolgáltatói azonosítója és a szerződés azonosítója is). A szolgáltatók adatainak megadása után van lehetőség az érdemi ügyintézésre, az adatváltozás-bejelentésére.

Ehhez elsőként az intézni kívánt ügytípust (tulajdonos-, névváltozás stb.) szükséges kiválasztani. Ezt követően kell kijelölni azt a korábban általunk megadott közműszolgáltatót, amely felé az adatváltozást be kívánjuk jelenteni. A közműszolgáltató kiválasztása után kell megadni a változással érintett adatokat. Ezt követően van lehetőség az adatváltozás beküldésére.

A honlap tájékoztatása szerint az adatváltozás-bejelentés ‒ első alkalommal történő használat esetén is ‒ egy gyakorlott, digitális ismeretekkel rendelkező felhasználónak körülbelül 15 percet vesz igénybe.

A távlati elképzelések

A honlap tájékoztatása szerint mostanáig 37 víz-, gáz- áram- és távhőszolgáltató csatlakozott az online szolgáltatáshoz. Mivel a közműszolgáltatóknak is érdekükben áll a gyorsabb és kevesebb személyes ügyfélkapcsolattal járó ügyintézés, ezért várható, hogy további közműszolgáltatók fognak csatlakozni. Emellett, a telekommunikációs szolgáltatók csatlakozása is folyamatban van annak érdekében, hogy a fogyasztók még szélesebb körben, gyorsabban és kényelmesebben tudják az adatváltozással kapcsolatos ügyeiket intézni.

Személyes ügyintézés

Ha nem online szeretnénk intézni a fent említett közműszolgáltatásokkal kapcsolatos adatváltozásokat, de egy helyen szeretnénk az adatváltozást bejelenteni, akkor erre lehetőségünk van személyesen is az ország bármelyik kormányablakában (központi telefonszám: 1818, központi honlap: https://kormanyablak.hu/hu/kormanyablakok).

A E-bejelentő – Mire jó, mire használható? bejegyzés először EcoCreative-én jelent meg.

Ingatlanok adásvétele esetén széles körben elterjedt gyakorlat, hogy a vevő tulajdonjogának bejegyzésére irányuló eljárás függőben tartását, „felfüggesztését” kérik a szerződésben részt vevő felek az ingatlan-nyilvántartási hatóságtól (a földhivataltól) az ingatlan teljes vételárának megfizetéséig és az eladó által kiadott, vevő tulajdonjogának bejegyzését lehető tevő bejegyzési engedély földhivatalhoz történő benyújtásáig.

A függőben tartás lényege, hogy a függőben tartás kérésére irányuló beadvány földhivatalhoz történő benyújtását követően az adott ingatlanra vonatkozó később benyújtott ingatlan-nyilvántartási kérelmek elintézését automatikusan „befagyasztja” és azok elintézésére a függőben tartás ideje alatt nem kerülhet sor. A függőben tartás a függőben tartást kérő(k) által benyújtott függőben tartás megszüntetésére irányuló kérelemmel szüntethető meg, illetve 6 hónap elteltét követően automatikusan megszűnik, ha ez idő alatt nem kerül sor az eladó által kiadott bejegyzési engedély földhivatalhoz történő benyújtására.

Amennyiben a megszerezni kívánt ingatlan nem tehermentes, például jelzálogjog, valamint elidegenítési és terhelési tilalom is terheli, felmerülhet a kérdés, hogyan kerülhet sor e terhek törlésére, ha a vevő tulajdonjog bejegyzési kérelmének függőben tartását kérik, amely az utána benyújtott kérelmek elintézését megakasztja. Ugyanis, a megszerezni kívánt ingatlan minden fajta tehertől mentes állapotát nemcsak maguk a vevők tartják kívánatosnak, hanem azt a vételár banki kölcsönből történő fizetése esetén a finanszírozó bankok is elvárják.

Erre az esetre biztosít megoldást a jogalkotó, ugyanis az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény 7. § (5) bekezdésében kifejezetten rögzíti, hogy az ingatlant terhelő jelzálogjog és a hozzá kapcsolódó elidegenítési és terhelési tilalom törlésére a korábban benyújtott beadványoktól függetlenül, soron kívül kell sort keríteni. Tehát, a jelzálogjog és a hozzá kapcsolódó elidegenítési és terhelési tilalom törlésére a vevő tulajdonjogának bejegyzésére irányuló kérelem elintézését megelőzően fog sor kerülni, még abban az esetben is, ha terhek törlése iránti kérelmet később nyújtották be és a tulajdonjog bejegyzés iránti kérelem függőben tartását kérték.

A Zálogjog törlése függőben tartás esetén bejegyzés először EcoCreative-én jelent meg.

Említésre érdemes, hogy egy 2021. évi jogszabály-módosítás következtében az ingatlan rendeltetési módjának vagy rendeltetési egység számának megváltoztatását eredményező építési tevékenység megkezdését megelőzően bejelentést kell tenni az ingatlan fekvése szerint illetékes polgármesterhez (Budapesten a kerületi polgármesterhez). Fontos kiemelni, hogy ez a bejelentési kötelezettség csak olyan esetekben áll fent, amelyeknél az elvégezni kívánt építési tevékenység nem építési engedélyhez kötött.

A bejelentés keretében az adott ingatlan fekvése szerinti önkormányzat által megalkotott településkép védelméről szóló helyi önkormányzati rendelet mellékletében meghatározott kérelmet és az ott előírt mellékleteket kell a polgármesternek benyújtani.

A polgármester a bejelentést 15 napon belül megvizsgálja, és ha az megfelel a jogszabályoknak (bejelentést előíró jogszabálynak, a helyi építési szabályzatnak és a településkép védelméről szóló helyi önkormányzati rendeletnek), valamint illeszkedik a településképbe, akkor tudomásul veszi a bejelentésben megjelölt építési tevékenységet. Ez azt jelenti, hogy a rendeltetési mód vagy rendeltetési egység szám változását eredményező építési tevékenység megkezdhető. Ellenkező esetben a polgármester a tervezett építési tevékenységet megtiltja, amely azzal jár, hogy a tervezett építési tevékenység nem kezdhető meg.

Ha a polgármester tudomásulvételi döntését követően az építési tevékenységet a bejelentésben foglaltak szerint elvégzik és az így létrejött eredmény megfelel a helyi építési szabályzatnak, akkor a polgármester erre irányuló külön kérelem esetén 15 napon belül a rendeltetési mód vagy rendeltetési szám változásáról hatósági bizonyítványt állít ki, amely a bekövetkezett változás ingatlan-nyilvántartásba való átvezetéséhez szükséges.

A polgármester feladata a bejelentési kötelezettség teljesítésének és a bejelentett tevékenység folytatásának az ellenőrizése is, és amennyiben mulasztást vagy eltérést észlel, akkor kötelezési eljárást folytat le, amely elsődlegesen figyelmeztetést és a jogszerű állapot önkéntes helyreállítását, ennek eredménytelensége esetén kötelezést és településkép-védelmi bíróság fizetését vonhatja maga után.

A Az ingatlan rendeltetési módjának, rendeltetési egység számának változtatása bejegyzés először EcoCreative-én jelent meg.

Sokak számára nem ismert, hogy a földhivatali (ingatlan-nyilvántartási) eljárásokban nemcsak papír alapon, hanem meghatározott esetben elektronikus úton is lehetőség van az ügyek intézésére.

Ha a földhivatali eljárás olyan okirat (például adásvételi vagy jelzálogszerződés, illetve haszonélvezeti jogról lemondó nyilatkozat) alapján indul, amelyet közjegyző készített, ügyvéd vagy kamarai jogtanácsos jegyzett ellen, a földhivatali eljárásban a jogi képviselet kötelező. Ez azt jelenti, hogy a földhivatali eljárás megindítására okot adó okiratban érintett személy vagy személyek a földhivatali eljárásban kizárólag ügyvéd, ügyvédi iroda, jogtanácsos vagy közjegyző közreműködésével vehetnek részt.

Az elektronikus ügyintézésről szóló törvény szerint ‒ más törvény vagy kormányrendelet eltérő rendelkezése hiányában ‒ a jogi képviselő elsősorban elektronikus úton tartja a kapcsolatot az eljáró hatóságokkal, így a földhivatalokkal is. Elektronikus kapcsolattartási útnak minősül az úgynevezett E-papír szolgáltatás, de nem minősül annak az email. Elektronikus kapcsolattartás esetén a földhivatali kérelmet és a földhivatali bejegyzés alapjául szolgáló okiratot (például szerződést) elegendő egy példányban benyújtani. Megjegyzendő, hogy az ingatlan-nyilvántartási eljárásról szóló törvény szerinti esetben a személyesen, azaz jogi képviselő nélkül eljáró és ügyfélkapuval rendelkező természetes személy vagy cégkapuval rendelkező jogi személy is eljárhat elektronikus úton.

Elektronikus úton indított földhivatali eljárásban kizárólag olyan okirat használható fel, amely elektronikus formátumban (például PDF. formátumban) létezik és

• a) azt a szerződő felek mindegyike vagy a nyilatkozó fél úgynevezett minősített vagy minősített tanúsítványon alapuló fokozott biztonságú elektronikus aláírással vagy időbélyegzővel (a továbbiakban együttesen minősített aláírással) látja el vagy
• b) azt szerződő felek mindegyike vagy a nyilatkozó fél Magyarország Kormánya által nyújtott úgynevezett AVDH (azonosításra visszavezetett dokumentumhitelesítés) szolgáltatással hitelesítik

Ezen túlmenően, a jogi képviselő által szerkesztett elektronikus okiratot abban az esetben lehet az elektronikus földhivatali eljárásban felhasználni, ha az a) vagy b) pontban előadott esetek szerinti okiratot az okiratot szerkesztő vagy ellenjegyző jogi képviselő is minősített aláírással látja el.

Az előző bekezdés szerinti eredeti elektronikus okirat használható fel a földhivatali eljárásban. Erre tekintettel, nem használható fel az a dokumentum az elektronikus földhivatali eljárásban, amely eredetileg papír alapon jött létre és azt például a jogi képviselőként eljáró ügyvéd alakította elektronikus okirattá a dokumentum beszkennelése és minősített aláírással való ellátása útján.

A digitális ügyintézés terjedésével, a személyek közötti távolság leküzdésének növekvő lehetőségeivel, a minősített aláírások és az AVDH szolgáltatás használatának és ismeretének bővülésével számítani lehet arra, hogy már a közeljövőben is növekedni fog az elektronikus úton megindított földhivatali eljárások száma. Ily módon ugyanis az érintettek számára gyorsabbá, könnyebbé és rugalmasabbá válik a földhivatali ügyek intézése (például azáltal, hogy nem kell személyesen megjelenni a szerződést ellenjegyző ügyvéd előtt és nem kell olyan sok példányban aláírni a dokumentumokat).

A Elektronikus ügyintézés a földhivatali eljárásokban bejegyzés először EcoCreative-én jelent meg.

Dologösszességként történő értékesítés

Ha az eladó a tulajdonában álló ingatlanait (lakást, garázst, irodát, építési telket stb.) kizárólag együtt kívánja eladni, megvan erre a jog által biztosított lehetősége. A magyar jog ez esetben a dologösszességként történő értékesítést teszi lehetővé, amelynek révén a vevő az eladó által egyszerre értékesíteni kívánt ingatlanokat kizárólag együtt (oszthatatlan szolgáltatásként) szerezheti meg és nincs lehetősége arra, hogy az eladásra felkínált ingatlanok közül „szemezgessen” és csak az általa kiválasztott bizonyos ingatlant, vagy ingatlanokat, de nem az eladó által eladásra kínált összes ingatlant szerezze meg. Tehát, ez esetben a vevő vagy az eladó által felkínált összes ingatlant megvásárolja, vagy egyik ingatlan tulajdonjogát sem szerezheti meg.

Az eladó döntése, hogy a tulajdonában álló ingatlanokat vagy ingatlanrészeket kizárólag együtt kívánja eladni, konfliktusos helyzetet teremthet, különösen akkor, ha a dologösszességként értékesíteni kívánt ingatlanok vagy ingatlanrészek között olyan is található, amelyet harmadik személy javára fennálló elővásárlási jog terhel (például közös tulajdonban álló lakás, teremgarázsban lévő beálló, termőföld vagy építési telek esetén). Ilyen esetben az elővásárlási jog jogosultja, ha nincs abban a helyzetben, hogy az eladó által felkínált összes ingatlant megszerezze, érezheti azt, hogy a dologösszességként történő értékesítés az elővásárlási jogát sérti. Erre tekintettel, lényeges, hogy a dologösszességként történő értékesítés nem valósíthat meg joggal való visszaélést az eladó részéről, tehát nem irányulhat az elővásárlási jog kijátszására. Adott esetben (az elővásárlási jog jogosultja által az ingatlanok együttes eladása miatt indított perben) elsősorban az eladónak, de akár a vevőnek is igazolnia kell tudni a dologösszességként történő értékesítés indokoltságát (jobb eladhatóság, magasabb forgalmi érték, funkcionális kapcsolat, forrásszükséglet, erre irányuló vevői szándék stb.).

A dologösszességként történő értékesítést legtöbbször az eladásra felkínált ingatlanok közötti funkcionális (használhatósági, hasznosíthatósági) kapcsolat vagy az együttes értékesítésért kapható magasabb vételár indokolja.

A Mit tehetek, ha kizárólag együtt kívánom eladni az ingatlanaimat? bejegyzés először EcoCreative-én jelent meg.